Muchos me habéis pedido que ya que había hablado sobre el tema de si elegir una hipoteca fija o variable, que hablara sobre la nueva ley hipotecaria que entró en vigor el 16 de Julio de 2019, y entre unas cosas y otras se me había ido pasando, hasta hoy, a si que os pido disculpas, pero como dicen, nunca es tarde si la dicha es buena.

Os voy a comentar las partes más importantes que incluyen la nueva Ley y que se tienen que tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca, por lo que si te interesa a ti, o si crees que a alguien de los que conoces le puede interesar, te invito a que compartas el video entre tus contactos o en tus redes sociales. La idea es que teniendo en cuenta que se trata de un tema en el que tienen el control los bancos, cuantos más personas tengamos abiertos los ojos, mucho mejor.

Test de solvencia

Ahora, la entidad bancaria deberá realizar un test de solvencia sin coste alguno para el futuro cliente, el cual será más exigente que antes, de cara a conceder el préstamo hipotecario. Digamos que es una especie de filtro más estricto de cara a conceder hipotecas.

Para que os hagáis una idea, si sois una pareja y vais a pedir un préstamo hipotecario conjunto y alguno de los dos no cumple los requisitos, no podréis obtener la hipoteca.

Más información sobre la hipoteca

Los blancos están obligados a ofrecer más información a los usuarios de la que ofrecían anteriormente que básicamente iba en un tríptico, y a volar, ahora deberán entregar además la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)

La FEIN incluye la información personalizada de la hipoteca y la  la FiAE contendrá los datos sobre cláusulas como la de vencimiento anticipado y también elementos relevantes como el reparto de los gastos del préstamo.

Además, se deberá aportar al cliente un cuadro de amortización del tipo de interés del préstamo, con el importe de cada cuota y su periodicidad. Si la hipoteca es variable, además se mostrará una simulación de como variará el interés de la hipoteca en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

10 días para estudiarlo.

El cliente tiene 10 días para estudiar la oferta del banco, no pudiendo firmar antes de esos 10 días. Si firmara la hipoteca antes de esos 10 días, sería declarada nula. Esto es así para asegurar que el cliente ha tenido tiempo suficiente para estudiar la oferta del banco así como solucionar las posibles dudas que haya podido tener.

Notario y gastos notariales

El cliente tendrá que visitar 2 veces al notario, un notario que habrá elegido el cliente.

La primera visita sería antes de la firma de la hipoteca con el fin de que el notario realice otro test ‘test’ al cliente para asegurarse de que conoce todos los puntos del contrato. Si el notario no da el visto bueno, no podrá recibir una hipoteca.

La segunda visita será una firmada la hipoteca, con la autorización de la escritura de compraventa y del préstamo hipotecario. En esta segunda visita se formalizará todo.

Vamos, que la primera visita es más informativa con el fin de que quede todo claro, y la segunda, la típica para formalizarlo todo.

Los bancos asumen los gastos de notaría, de registro, de gestión y el impuesto de actos jurídicos documentados.

Cláusula suelo

Con la ley de crédito inmobiliario desaparecieron las cláusulas suelo y el texto prohíbe específicamente que se aplique un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable.

Además, en caso de impagos por parte del cliente, el banco podrá ordenar el desahucio cuando el cliente deba 12 mensualidades o el 3% del capital concedido, durante la primera mitad de duración del crédito. Durante la segunda mitad, son un poco más permisivos, y te dejan que debas hasta 15 mensualidades o el 7% del capital concedido.

¿Qué gastos tendrás que asumir de la hipoteca?

Hasta la modificación de esta ley hipotecaria, el cliente pagaba los gastos de gestoría, notaría, registro de la vivienda y la tasación. A partir de ahora, los gastos de gestoría, notaría y registro de la vivienda correrán a costa del banco, lo cual supone una media de unos 1.000€ de ahorro.

Los actos jurídicos documentados correrán a cuenta del banco también. Lo que si que pagará el cliente es la tasación de la vivienda, pero también es cierto que hay entidades que asumen este gasto con el fin de que su oferta hipotecaria sea más interesante. Ojo, todos estos gastos que asume el banco, no os penseis que no os lo van repercutir por otros lados. Ya sabéis que la banca nunca pierde.

¿Es obligatorio contratar los seguros?

Por ley, no es obligatorio, pero si que se permite que el banco pueda ofrecerte bonificaciones en el diferencial del préstamo si contratas los seguros con ellos. 

¿Te afecta la nueva ley hipotecaria si ya tenías hipoteca antes del 16 de Junio del 2019?

Si tu hipoteca es anterior al 16 e Junio del 2019 se rigen por la antigua normativa, por lo tanto no se podrán reclamar los gastos que se pagaron al formalizar la hipoteca ni solicitar la devolución del impuesto de actos jurídicos documentados, salvo que en el futuro se cree jurisdicción al respecto, pero en estos momentos, los que pedimos una hipoteca con anterioridad a la fecha que he dicho, no podemos hacer nada.

Y bueno,  resumiendo es cierto que que la ley hipotecaria actual es más beneficiosa de cara al cliente que la anterior, aunque en principio requiere de más requisitos para conceder estas hipotecas. Pero eso si, el cliente está más protegido y sobre todo, el cliente pagará menos gastos, o por lo menos en teoría, por que ya sabemos que el banco puede perfectamente meter esos sobrecostos que tiene ahora y que no tenía antes, en alguna comisión nueva, aumentando el interés a pagar, comisiones, o como se le ocurra.

Espero que os haya gustado el video, que os haya servido de ayuda, y si es así, dejarme un comentario y compartirlo para que todo el mundo esté al tanto de cómo le afecta o le beneficia esta nueva ley hipotecaria.